چرا تنظیم قولنامه عادی برای املاک دارای سند سبز ممنوع است؟
طبق ماده یک «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و تبصره چهار این ماده، کلیه املاکی که دارای سند حدنگار با پسزمینه سبز رنگ هستند، مشمول الزامات قطعی و غیرقابلتغییر ثبت رسمی تلقی میشوند. این دسته از اسناد مالکیت تکبرگی، پس از تاریخ لازمالاجرا شدن قانون مذکور (یعنی از ۳ تیرماه سال ۱۴۰۳) صادر شدهاند.
بر اساس توضیحات اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، قانونگذار بهمنظور پیشگیری از وقوع پروندههای متعدد کلاهبرداری، دعاوی معارض و فروش یک ملک به چند خریدار، اعتبار حقوقی هرگونه قولنامه عادی، دستنویس و مبایعهنامه غیررسمی را برای این اسناد لغو کرده است. بنابراین، بنگاههای ملکی حق ثبت قراردادهای خرید، فروش، رهن یا اجاره را خارج از بسترهای رسمی الکترونیکی ندارند.
جدول مجازات و جرایم مشاوران املاک متخلف در تنظیم قولنامه عادی
ماده ۱۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سازوکار تنبیهی بازدارندهای را برای دلالان و مشاوران املاک پیشبینی کرده است. شعب سازمان تعزیرات حکومتی متولی رسیدگی به این تخلفات هستند:
| مرتبه تخلف | جریمه نقدی و مالی | میزان تعلیق یا لغو پروانه کسب |
|---|---|---|
| بار اول | استرداد کامل حق دلالی دریافتشده + جریمه نقدی معادل ۳ برابر حق دلالی | تعلیق پروانه کسب به مدت ۶ ماه |
| بار دوم | استرداد کامل حق دلالی دریافتشده + جریمه نقدی معادل ۶ برابر حق دلالی | تعلیق پروانه کسب به مدت ۱ سال |
| بار سوم | استرداد حق دلالی و پرداخت جریمههای مقرر قانونی | ابطال دائم پروانه کسب مشاور املاک |
آمار صدور بیش از ۱۱.۵ میلیون سند سبز در سراسر کشور
طبق تازهترین دادههای رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تاکنون بالغ بر ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار برگ سند حدنگار سبز رنگ برای مالکان املاک صادر گردیده است. با توجه به پوشش گسترده این اسناد در کلیه استانها، تسلط بر شیوه دادوستد قانونی آنها نهتنها برای دلالان معاملات ملکی، بلکه برای تمامی خریداران و فروشندگان امری الزامی است تا مانع از بیاعتباری معامله و زیان مالی شوند.
۳ روش قانونی معامله املاک دارای سند مالکیت سبز
برای ثبت نقلوانتقال و معاملات این قبیل اسناد، سه مسیر رسمی و قانونی تعیین شده است که جایگزین قولنامههای دستی سنتی میشوند:
۱. مراجعه مستقیم و تنظیم قرارداد در دفاتر اسناد رسمی
خریدار و فروشنده میتوانند بدون نیاز به تنظیم هیچگونه توافق اولیه دستی، مستقیماً به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند و قرارداد خصوصی خود را بر اساس ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی به طور حقوقی منعقد نمایند.
بیشتر بخوانید؛
۲. درج پیشنویس قرارداد توسط مشاور املاک در سامانه ثبت الکترونیک
مشاوران املاک پس از ایجاد توافق و مذاکرات مقدماتی میان طرفین، موظفند پیشنویس قرارداد را در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» ثبت کنند. پس از ورود این اطلاعات، متعاملین ظرف حداکثر ۵ روز کاری فرصت دارند تا در دفترخانه حاضر شوند و ثبت رسمی را کامل کنند؛ در غیر این صورت، این پیشنویس به صورت خودکار از سامانه پاک خواهد شد.
۳. بهکارگیری قرارداد یکسان و مهلت سهماهه مراجعه به دفترخانه
مشاوران املاک مجازند در بستر قالب قراردادهای یکسان و تیپ موجود، مفاد توافق را درون سامانه ثبت کنند. در این شیوه، طرفین قرارداد حداکثر تا ۳ ماه مهلت دارند تا با حضور در دفتر اسناد رسمی، فرآیند را قطعی و سند جدید را به نام خریدار منتقل نمایند.
سوالات متداول درباره قانون جدید معاملات املاک سند سبز
۱. سند مالکیت سبز رنگ چیست و از چه تاریخی صادر شده است؟
سند سبز، نسل جدید اسناد مالکیت حدنگار تکبرگی است که پس از اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳) صادر شده است.
۲. آیا نوشتن قولنامه دستی در بنگاه برای سند سبز هیچ اعتباری دارد؟
خیر، بر اساس متن صریح قانون، تنظیم هر نوع قولنامه عادی یا دستنویس برای این املاک باطل و از نظر محاکم قضایی و مراجع رسمی فاقد اعتبار معامله است.
۳. چه مرجعی به تخلفات مشاوران املاک در این خصوص رسیدگی میکند؟
رسیدگی به تخلف دلالان و مشاوران املاک و صدور احکام جریمه، تعلیق و ابطال پروانه، بر عهده شعب سازمان تعزیرات حکومتی است.
۴. جریمه بنگاهدار در صورت اولین تخلف چیست؟
استرداد کامل حق دلالی دریافت شده، پرداخت جریمه نقدی معادل ۳ برابر کمیسیون و ۶ ماه تعلیق پروانه کسب.
۵. چه زمانی پروانه کسب مشاور املاک باطل میشود؟
در صورتی که مشاور املاک برای بار سوم اقدام به تنظیم قرارداد و قولنامه عادی برای املاک دارای سند سبز کند، مجوز فعالیت وی باطل خواهد شد.
۶. مهلت مراجعه به دفترخانه پس از درج پیشنویس قرارداد چقدر است؟
طرفین پس از ثبت پیشنویس توسط مشاور املاک در سامانه، حداکثر ۵ روز فرصت دارند به دفترخانه مراجعه کنند؛ در غیر این صورت پیشنویس حذف میشود.
۷. قراردادهای یکسان چه فرصت زمانی برای ثبت نهایی دارند؟
در صورت استفاده از چارچوب قراردادهای یکسان نمونه در سامانه، خریدار و فروشنده حداکثر ظرف مدت ۳ ماه باید برای نهاییسازی به دفتر اسناد رسمی بروند.
۸. تاکنون چه تعداد سند سبز رنگ در کشور صادر شده است؟
بر اساس آمار سازمان ثبت اسناد و املاک، افزون بر ۱۱ میلیون و ۵۰۰ هزار سند سبز تا کنون در کشور صادر شده است.
۹. آیا میتوان معامله سند سبز را مستقیماً در دفترخانه انجام داد؟
بله، مراجعه مستقیم طرفین به دفتر اسناد رسمی و ثبت قرارداد خصوصی بر اساس ماده ۲ قانون یکی از مسیرهای رسمی و معتبر قانونی است.
۱۰. هدف اصلی حاکمیت از ممنوعیت قولنامه عادی برای این اسناد چیست؟
کاهش حجم پروندههای کلاهبرداری ملکی، پایان دادن به معضل فروش یک ملک به چندین نفر، تضمین امنیت حقوقی سرمایهگذاری و شفافسازی مبادلات مسکن.
نتیجهگیری
اجرای سفتوسخت «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و اعلام ممنوعیت صریح تنظیم قولنامه عادی برای املاک دارای سند سبز، نقطه عطفی در پایان دادن به ابهامات حقوقی معاملات ملکی است. خریداران و سرمایهگذاران بازار مسکن باید توجه داشته باشند که پرداخت هرگونه وجه بدون بهرهگیری از سامانههای الکترونیک رسمی و ثبت نهایی در دفاتر اسناد رسمی، فاقد هرگونه پشتیبانی قانونی بوده و مخاطرات جدی حقوقی به همراه خواهد داشت. مشاوران املاک نیز برای حفظ کسبوکار خود ملزم به پایبندی کامل به مقررات تنظیمی جدید هستند.
