ملک قولنامه‌ای چیست و چرا کلاهبرداری در معاملات قولنامه‌ای وجود دارد؟
حسین اقدامی در تعریف ملک قولنامه‌ای گفت: «ملک قولنامه‌ای به ملکی گفته می‌شود که سابقه ثبتی دارد و از طریق دست به دست شدن قراردادهای عادی به افرادی رسیده است که در آن متصرف هستند.» به بیان ساده‌تر، این املاک دارای سند رسمی نیستند و مالکیت آن‌ها صرفاً از طریق یک قرارداد عادی (قولنامه) منتقل می‌شود.
وی تأکید کرد: «ریسک معامله چنین ملک‌هایی بسیار بالاست و اینطور نیست که با بررسی بتوان ریسک را به حداقل رساند. اما با رعایت کردن یک سری از نکات می‌توان احتمال کلاهبرداری در معاملات قولنامه‌ای را کاهش داد.»
دو راهکار کلیدی برای جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات قولنامه‌ای
این کارشناس اقتصادی دو نکته بسیار مهم را برای خریداران اینگونه املاک مطرح کرد:
۱. بررسی زنجیره مبایعه‌نامه‌های قبلی
«خریداران باید ببینند فردی که می‌خواهد ملک را بفروشد، مبایعه‌نامه‌های قبلی تا مبایعه‌نامه زمان فروش را در دسترس دارد؟ چون اگر مبایعه‌نامه را نداشته باشد، عملاً مالکیتش برای آن ملک زیر سوال می‌رود.» بررسی این زنجیره قراردادها به شما کمک می‌کند تا از صحت مالکیت فروشنده اطمینان حاصل کنید.
۲. تحقیق در مورد سابقه تصرف فروشنده
«باید سابقه تصرف فروشنده بررسی شود و ببینند که این فرد چند سال است که روی ملک متصرف است و آن تصرفش به چه شکلی بوده است؟ مشکلات کسی که زمان کوتاهی روی ملکی متصرف است در مقایسه با کسی که بیش از ۲۰-۳۰ سال روی ملکی متصرف است، احتمالاً بیشتر است.» قدمت حضور و آثار تصرفی فرد در ملک، یک نشانه مهم از مالکیت واقعی اوست.
یک مثال واقعی: خطر جعل در املاک بدون مالک
اقدامی با اشاره به منطقه‌ای مانند خاک سفید تهران به عنوان مثال گفت: «در این منطقه، زمین‌های بسیار زیادی وجود دارند که مالکان اصلی آن‌ها که سند به نامشان است، فوت کرده‌اند. افرادی که روی این ملک‌ها متصرف هستند دو دسته‌اند: یک دسته با مالک رابطه قراردادی دارند و دسته دیگر ندارند و متأسفانه، گاهی مبایعه‌نامه‌هایی جعل می‌کنند تا این رابطه قراردادی را اثبات کنند.»
راه حل نهایی: اجرای قانون الزام به ثبت
این کارشناس اقتصادی هشدار داد که حتی املاک دارای سند رسمی نیز گاهی با چالش روبرو می‌شوند و ممکن است فردی با یک قولنامه عادی قدیمی، سند رسمی را در دادگاه باطل کند. او راه حل نهایی برای پایان دادن به این مشکلات را اجرای کامل «قانون الزام به ثبت اسناد رسمی» دانست که می‌تواند به طور کلی باب کلاهبرداری در معاملات قولنامه‌ای را ببندد.
سوالات متداول؛ کلاهبرداری در معاملات قولنامه‌ای
مهم‌ترین نکته در خرید ملک قولنامه‌ای چیست؟
بر اساس گفته کارشناسان، دو نکته کلیدی وجود دارد: اول، بررسی کامل زنجیره قولنامه‌های قبلی برای احراز مالکیت فروشنده. دوم، تحقیق محلی در مورد مدت زمان و نحوه تصرف فروشنده بر ملک.
آیا می‌توان ریسک خرید ملک قولنامه‌ای را به صفر رساند؟
خیر. کارشناسان تأکید می‌کنند که ریسک این معاملات بسیار بالاست و با بررسی دقیق تنها می‌توان احتمال کلاهبرداری در معاملات قولنامه‌ای را «کاهش» داد، اما نمی‌توان آن را به طور کامل از بین برد.
آیا ممکن است یک قولنامه، سند رسمی را باطل کند؟
بله. در شرایط حقوقی خاص، اگر فردی بتواند با یک قولنامه عادی و معتبر، حق مالکیت خود را که قدیمی‌تر از تاریخ سند رسمی است اثبات کند، امکان ابطال سند رسمی در دادگاه وجود دارد.
راه حل قطعی برای پایان دادن به کلاهبرداری در معاملات قولنامه‌ای چیست؟
راه حل نهایی، اجرای کامل «قانون الزام به ثبت» است که تمام معاملات ملکی را ملزم به ثبت رسمی در دفاتر اسناد می‌کند و به قراردادهای عادی و قولنامه‌ای پایان می‌دهد.
نتیجه‌گیری
انجام معاملات قولنامه‌ای همواره با ریسک بالایی همراه است. برای جلوگیری از کلاهبرداری در معاملات قولنامه‌ای، خریداران باید با وسواس کامل، زنجیره مالکیت و سابقه تصرف فروشنده را بررسی کنند. با این حال، همانطور که کارشناسان تأکید دارند، تنها راه حل ریشه‌ای برای این مشکل، اجرای کامل قوانین مربوط به ثبت رسمی معاملات است.
