تصویری از بازار مسکن تهران در اردیبهشت ۱۴۰۳: سکون یا انتظار؟

بازار مسکن تهران در اردیبهشت ۱۴۰۳، بنا بر مشاهدات میدانی و گفته‌های برخی فعالان بازار در آن مقطع، ویژگی‌های زیر را از خود بروز می‌داد:

• کاهش حجم معاملات: نسبت به دوره‌های اوج هیجانات بازار در سال‌های قبل‌تر، حجم خرید و فروش در بسیاری از مناطق تهران، به‌ویژه در بخش آپارتمان‌های مصرفی، با کاهش مواجه بود.
• ثبات نسبی یا رشد اندک قیمت‌ها: قیمت‌ها اگرچه در برخی مناطق جنوبی یا املاک خاص ممکن بود رشد اندکی را تجربه کرده باشند، اما در بسیاری از محلات، به‌ویژه در شمال و مرکز شهر، نوعی ثبات قیمتی یا مقاومت در برابر افزایش بیشتر مشاهده می‌شد.
• افزایش فایل‌های فروش و احتیاط خریداران: تعداد فروشندگان در بازار نسبتاً زیاد بود، اما خریداران مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید ناشی از تورم عمومی و همچنین ابهام نسبت به آینده قیمت‌ها، با احتیاط بیشتری وارد معامله می‌شدند.
• تأثیرپذیری از بازارهای موازی: نوسانات نرخ ارز و وضعیت بازارهای طلا و بورس در آن دوره، بر تصمیمات سرمایه‌گذاران در بخش مسکن نیز سایه افکنده بود و بسیاری منتظر شفاف‌تر شدن اوضاع بودند.

این “آرامش” ظاهری، از یک سو می‌توانست ناشی از سیاست‌های انقباضی اعتباری بانک‌ها، کنترل نسبی نقدینگی یا حتی تلاش دولت برای ایجاد ثبات در بازارها تلقی شود. اما از سوی دیگر، نشانه‌هایی از یک انتظار شکننده نیز در آن دیده می‌شد.

عوامل پنهان و زمینه‌های احتمالی تغییر در پسِ آرامش اردیبهشت ۱۴۰۳

با وجود آرامش نسبی در سطح معاملات، عوامل و متغیرهای اقتصادی کلان در اردیبهشت ۱۴۰۳ وجود داشتند که می‌توانستند بستر را برای تغییرات آتی فراهم کنند:

• تورم عمومی بالا: نرخ تورم عمومی در کشور همچنان بالا بود و این موضوع همواره به عنوان یک فشار بالقوه بر قیمت تمام کالاها و خدمات، از جمله مسکن، عمل می‌کند.
• افزایش هزینه‌های ساخت: قیمت نهاده‌های ساختمانی مانند سیمان، فولاد و دستمزد کارگران، روندی افزایشی داشت که می‌توانست بر قیمت تمام‌شده مسکن نوساز در ماه‌های آتی تأثیر بگذارد.
• چشم‌انداز نرخ ارز: بازار ارز همواره یکی از لنگرهای اصلی انتظارات تورمی در ایران بوده است. هرگونه نوسان قابل توجه در این بازار، می‌توانست به سرعت به سایر بازارها از جمله مسکن سرایت کند.
• سیاست‌های اعتباری و تسهیلات مسکن: تصمیمات مربوط به سقف و نرخ سود تسهیلات خرید و ساخت مسکن، می‌توانست سمت تقاضا را تحریک یا محدود کند. (در آن مقطع، بحث‌هایی در مورد تغییرات احتمالی در این سیاست‌ها وجود داشت).
• انتظارات تورمی جامعه: با وجود آرامش مقطعی، اگر چشم‌انداز عمومی جامعه نسبت به تورم در ماه‌های آینده مثبت نبود، می‌توانست منجر به هجوم سرمایه‌ها به بازارهای دارایی مانند مسکن برای حفظ ارزش پول شود.

سناریوهای پس از اردیبهشت ۱۴۰۳: طوفان قیمتی یا تداوم رکود تورمی؟

با در نظر گرفتن شرایط اردیبهشت ۱۴۰۳، کارشناسان (فرضی) در آن زمان می‌توانستند دو سناریوی اصلی را برای آینده بازار مسکن متصور شوند:

1. سناریوی “طوفان” (افزایش قیمت‌ها): در این سناریو، عواملی مانند رشد نقدینگی، افزایش مجدد نرخ ارز، افزایش قابل توجه هزینه‌های ساخت، یا حتی تغییر سیاست‌های انبساطی پولی، می‌توانست منجر به شکستن سد مقاومت قیمت‌ها و آغاز یک دوره جدید از افزایش قیمت مسکن شود. ورود مجدد تقاضای سرمایه‌ای به بازار نیز می‌توانست این روند را تشدید کند.
2. سناریوی “تداوم رکود تورمی” (آرامش ظاهری): در این سناریو، عواملی چون تداوم کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی، عدم تغییر چشمگیر در سیاست‌های اقتصادی کلان، و ثبات نسبی در بازارهای موازی، می‌توانست منجر به ادامه وضعیت رکود در حجم معاملات، همراه با رشد آرام و محدود قیمت‌ها (کمتر از نرخ تورم عمومی) شود. این وضعیت، اگرچه “طوفانی” نبود، اما همچنان به معنای دور شدن مسکن از دسترس بسیاری از خانوارها بود.

کارشناسان در اردیبهشت ۱۴۰۳ چه می‌گفتند؟ (تحلیل فرضی)

یک کارشناس فرضی بازار مسکن در آن مقطع می‌توانست بگوید: “بازار مسکن در اردیبهشت ۱۴۰۳ در یک برزخ قرار داشت. از یک سو، فشار هزینه‌ها و تورم عمومی، پتانسیل افزایش قیمت را نشان می‌داد، اما از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید و انتظارات نامشخص، مانع از جهش معاملات و قیمت‌ها شده بود. هرگونه شوک اقتصادی یا تغییر در سیاست‌های کلان می‌توانست به سرعت این تعادل شکننده را بر هم بزند.”

کارشناس دیگری ممکن بود اضافه کند: “دولت در آن مقطع باید با سیاست‌گذاری دقیق، همزمان با کنترل تورم، به فکر راهکارهایی برای افزایش قدرت خرید متقاضیان واقعی و همچنین стимулирование سمت عرضه از طریق حمایت از انبوه‌سازان با ارائه تسهیلات و رفع موانع تولید می‌بود تا از بروز طوفان قیمتی جلوگیری کرده و بازار را به سمت ثبات واقعی هدایت کند.”

نتیجه‌گیری: اردیبهشت ۱۴۰۳، ماه انتظار و عدم قطعیت

در نهایت، بازار مسکن تهران در اردیبهشت ماه ۱۴۰۳، تصویری از یک آرامش همراه با انتظار و عدم قطعیت را به نمایش گذاشت. اینکه آیا این آرامش، مقدمه‌ای برای یک “طوفان” قیمتی بود یا نشانه‌ای از ورود بازار به یک دوره جدید از ثبات (یا رکود تورمی بلندمدت‌تر)، به مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی، سیاسی و اجتماعی بستگی داشت که در ماه‌های پس از آن خود را نشان دادند.

بازنگری به آن دوره به ما یادآوری می‌کند که در تحلیل بازارهای پیچیده‌ای مانند مسکن، باید فراتر از نوسانات کوتاه‌مدت، به متغیرهای بنیادین و روندهای بلندمدت توجه داشت. بدون شک، مسیر بازار مسکن پس از اردیبهشت ۱۴۰۳، درس‌های زیادی برای سیاست‌گذاران، فعالان بازار و عموم مردم به همراه داشته است.

پایان/